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Achat dans l’immobilier neuf à Rennes : comment faire sa levée de réserves ?

de Alain Cukrowicz
Publié: Dernière mise à jour
construction neuve
Lors de la réception d’un bien immobilier, vous devrez procéder à une vérification en profondeur de l’état de votre logement. Vous devrez être à l’affût des éventuelles imperfections dans la réalisation des travaux afin que vous puissiez par la suite émettre des réserves au promoteur en cas de problème. Si des malfaçons sont descellées, le promoteur devra engager des travaux pour que le logement soit conforme. La levée de réserves pour les programmes neufs à Rennes est établie après une visite après la réalisation des travaux correctifs. Comment faire sa levée de réserves ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

Levée de réserves : qu’est-ce que c’est ?

Les investisseurs qui souhaitent acheter un logement en VEFA à Rennes devront passer par la levée des réserves à la réception du chantier. Cette procédure est obligatoire. L’acheteur va effectuer une vérification de l’ouvrage à la fin des travaux pour voir s’il y a la moindre malfaçon ou un défaut quelconque à corriger. En émettant des réserves par rapport à ce qu’il aura découvert, le client a le droit d’exiger que des corrections soient effectuées. Dans ce cas précis, le maître d’ouvrage devra consigner les réserves dans un procès-verbal de réception des travaux.

Le procès-verbal devra comprendre la liste de tous les travaux à réaliser ainsi que le délai de réalisation de ceux-ci. Une visite de chantier est ensuite planifiée pour signer ce que l’on appelle une levée de réserves.

Comment est-ce que l’on émet des réserves ?

Lorsque l’on se lance dans un investissement dans l’immobilier neuf à Rennes, il est important de faire attention aux détails pour ne pas perdre d’argent. Lors de la visite prévue pour la livraison de votre bien immobilier en VEFA, rien de doit être laissé au hasard. Il est fortement conseillé d’apporter avec vous l’ensemble de la documentation qui vous sera fourni lors de la signature du contrat de vente pour procéder à une vérification « point par point ».

Pour être certain de ne rien oublier, pensez à emmener divers accessoires pour réaliser des tests sur les prises électriques de la maison, comme le chargeur de votre téléphone, par exemple. Une visite comme celle-ci ne doit pas se faire à la hâte, il est préférable de prendre au moins trois heures.

En ce qui concerne les parties communes de l’immeuble, vous serez en droit de partager vos observations avec le syndicat de copropriété provisoire. Selon le cas, le syndicat pet aussi émettre des réserves au maître d’ouvrage.

Quand est-ce que l’on peut émettre des réserves ?

Les réserves peuvent être émises lors de la visite de l’ouvrage par le biais du PV de réception des travaux que l’on vient de mentionner. Selon le cas, les réserves que vous pouvez émettre peuvent être dues à un défaut de conformité, une malfaçon ou un désordre. Il est intéressant de souligner le fait que le maître d’ouvrage peut parfois faire appel à un contrôleur technique ou à un architecte lors de la visite pour l’aider à y voir plus clair dans les éventuels défauts à relever.

Techniquement, vous êtes en droit d’émettre des réserves jusqu’à 8 jours après la date de réception de votre bien immobilier. Elles pourront ensuite être transmises à l’entreprise en charge des travaux (avec un accusé de réception).

Dans le cas où vous ne trouveriez aucun défaut lors de la visite et que vous signez le procès-verbal de réception, mais que vous constatez des défauts par la suite, vous pourrez toujours émettre des réserves dans la limite de ces 8 jours avant de perdre définitivement votre droit de réparation. Précisons toutefois que si vous faites appel à un expert lors de la visite de réception du logement, vous perdrez ce délai légal et devrez émettre intégralement vos réserves le jour de la visite.

Quels sont les types de réserves qui existent ?

À ce jour, on dénombre trois types de réserves principaux : les malfaçons, les non-façons et les essais :

  • Les malfaçons : elles concernent tous les aspects de la construction qui peuvent être soumises à des réparations comme des finitions de peintures approximatives, des revêtements de sols cassés, une robinetterie qui empêche l’ouverture d’une fenêtre, des fissures dans les murs, etc. ;
  • Les non-façons : il s’agit d’une prestation qui était mentionnée dans le contrat, mais qui a été oubliée ou de plans de pièces non respectés ;
  • Les essais : Dans le cas où le maître d’ouvrage ne descellerait aucun défaut, il peut considérer qu’il a besoin de réaliser des essais sur une partie de l’ouvrage et peut se prononcer après un certain délai.

Comment faire sa levée de réserves ?

Vous devrez impérativement mettre en œuvre une garantie de parfait achèvement pour pouvoir obtenir réparation en cas de non-conformité. Ainsi, l’entreprise en charge des travaux devra réaliser toutes les corrections des défauts que vous aurez constatés. La loi ne prévoit aucun délai concernant la levée des réserves pour la construction dans l’immobilier à Rennes. Ce délai doit être fixé d’un commun accord entre le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage. Si l’entreprise reconnaît les défauts soulevés lors de votre visite, un recours à l’amiable peut être envisagé.

S’il y a un désaccord entre les deux parties concernant le délai pour les travaux de correction, vous devrez saisir le juge des référés. Ce dernier se prononcera et exigera de l’entreprise de construction la réalisation des travaux et leur mise en conformité. Une fois les travaux terminés, l’entrepreneur devra signaler leur achèvement et demander la levée des réserves par le biais d‘une lettre recommandée avec accusé de réception selon l’article 17.2.5.4 de la norme AFNOR. Une nouvelle réception est ensuite programmée et un procès-verbal de levée de réserves sera dressé pour confirmer l’accord du maître d’œuvre, l’entière conformité des travaux et, bien entendu, la réception définitive.

Dans le cas où l’entrepreneur ne réalise pas les corrections dans les délais convenus, il recevra une lettre de mise en demeure et devra exécuter les travaux à ses frais. Le maître d’œuvre peut proposer une prorogation de 15 jours maximum pour le délai. Si l’entrepreneur refuse encore de réaliser les travaux, une autre société pourrait être choisie pour prendre le relai et les terminer à sa place. Cependant, les coûts des travaux pour cette option seront déduits du solde dû à l’entreprise initiale au titre de ce que l’on appelle la « retenue de garantie ». Le maître d’ouvrage peut également recourir à l’exécution forcée par voie judiciaire s’il n’y a pas d’accord trouvé.

Que doit contenir un procès-verbal de levée de réserves ?

Il est important de souligner que c’est au maître d’œuvre que revient la responsabilité de dresser le PV de levée de réserves. Pour rédiger le procès-verbal, quelques mentions sont obligatoires :

  • Le nom et le(s) prénom(s) du maître d’ouvrage ;
  • La constatation des corrections des défauts, des imperfections et des malfaçons qui permettra à l’entreprise de lever la réserve ;
  • Le lieu et la date du jour de dressement du PV ainsi que sa date d’effet ;
  • Une référence précise du procès-verbal de réception des travaux ;
  • La signature des parties concernées.

En résumé, la levée de réserves ne peut être donc établie qu’une fois les modifications effectuées. De plus, les réserves ne pourront être levées qu’après une minutieuse vérification concernant les réserves émises précédemment.

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